DEĞER ARTIŞ KAZANÇLARI TESPİTİNDE HATALI İŞLEMLER
Av. Nazlı Gaye Alpaslan

Av. Nazlı Gaye Alpaslan

m.alpaslan@windowslive.com

DEĞER ARTIŞ KAZANÇLARI TESPİTİNDE HATALI İŞLEMLER

18 Ekim 2018 - 09:38

Son yıllarda vergi  idaresi  (5) yıl  içerisinde satılan  gayrimenkuller üzerinden  elde edilen  kazançları  vergileme yönünde çalışmalar yapmaktadır.   Yasal düzenleme gereği GVK’nun  mük.81 maddesinde değer artış kazancında safi kazancın  nasıl hesaplanacağı  konusu  açıklanmaktadır.   Değer artış kazançlarında safi kazanç, esas itibariyle elden  çıkarılma karışında alınan  para ve ayınlarla sağlanan  ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal  ve hakların  maliyet bedelleri ile elden  çıkarılması dolayısıyla yapılan  ve satıcının  uhdesinde kalan  giderlerin ve ödenen  vergi  ve harçların  indirilmesi  suretiyle bulunmaktadır. 
            Uygulamada değer artış kazançlarında elde etme  tarihi önem taşımaktadır.  Örneğin, ocak  2014 tarihinde satın alınan  veya  başka şekillerde elde edilmiş olan (veraseten intikal edilenler hariç)  100.000 TL’lik bir gayrimenkul daha sonra  2017 aralık ayında satılmış olduğunu  varsayalım.   Bu durumda elde edilen  gayri safi kazanç  bu  örnekte 50.000 TL’dir.  Burada  dikkat  edilecek  birkaç  husus  bulunmaktadır.  Gayrimenkulün alınışı 100.000 TL olduğundan  dolayı  endeksleme  yapılarak  satın  alma bedeli  eskale edilecektir.  Eskalasyon  sırasında gayrimenkulün iktisap  bedeli, elden  çıkarılan  ay  hariç olmak üzere DİE tarafından  belirlenen  ÜFE artış oranında artırılarak  tespit edilmesi  gerekmektedir.   Endekslemeye ilişkin  hesaplamalar aşağıda olduğu gibidir:
-Kasım 2017 ÜFE:     312,21
-Ocak 2014 ÜFE:       229,10
-Artış oranı:                136,27 (312,21-229,10)
Yukarıda yer alan  hesaplamalardan  da anlaşılacağı üzere endeksin artış oranı %10’u  geçmiştir. Aksi takdirde burada 4 yıllık  endeks %10’u  geçmediği durumlarda mevzuat  gereği  eskalasyon  yapılamaz.  (GVK md.81)
Bu durumda, endekslenmiş maliyet bedeli 100.000 x 36,27 = 136.277,00 TL. yapılan açıklamalar kapsamında  mükellefin satış kazancı  150.000 – 136.277,00 = 13.723,00 TL’dir.  Buna göre ilgili yıl  istisna tutarı 11.000 TL olarak  belirlendiğinden   istisnasının  düşülmesi  sonucunda ise 13.723 – 11.000 = 2.723,00 TL matrah  değer artış  kazancı olarak  beyan edilecektir.  
Son yıllarda 5 yıl içerisinde  satılan  gayrimenkullerle ilgili  olarak  gerek  vergi idareleri tarafından  bazı  hatalar yapılabilmektedir.  Uygulamada ortaya çıkan bu  hatlar aşağıda olduğu gibidir:

  1. Gayrimenkulün edinim  tarihi ve bedeli konusunda  problemler yaşanmaktadır. 
  2. Takdir komisyonları  gayrimenkulün  maliyet  bedelinin tespiti  ve eskalasyonu  konusundaki  hesaplamalarda hatalar yapabilmektedirler.
  3. Bazı  giderler dikkate alınmadan  safi kazançlar  bulunabilmektedir. 
  4. Değer artış kazancının  tespitinde süreler ve edinim şekli (bedelsiz,  veraseten vb) konular dikkate alınmamaktadır. 
  5. İstisna miktarı  doğru  tespit edilmemektedir.
  6. Hesaplamalar sırasında  5 yıllık süre aşılabilmektedir. 5 yıl  geçtikten sonra  takdir komisyonuna sevk  edilen  değer artış kazançları  hakkında  vergi yargısı  idarenin  işlemlerini  eleştirmektedir.  Örneğin emsal   bir olayda İzmir 1. Vergi Mahkemesi  tarafından  verilen bir kararı İzmir Bölge İdare Mahkemesi, 1.Vergi Dava Dairesi kararı  bozarak  mükellefin  vergi mahkemesi  aşaması  davasını   reddeden  mahkeme kararını  iptal  etmiştir.   (Bkz. Bölge İdare Mahkemesi kararı, E:2017/685-K:2017/1585)
  7. Veraset yoluyla intikal  edilen gayrimenkullerde 5 yıllık süre geçsin veya geçmesin   gayrimenkul  satışından  elde edilen  kazanç  vergiye tabi değildir.  
  8. Uygulamada tarh zamanaşımı dikkate alınmadan  5 yıl  geçtikten sonra satılan  gayrimenkullerle ilgili  6.yılda  takdir komisyonuna sevk yapılarak  cezalı tarhiyatlar önerilebilmektedir.  Tarhiyat sırasında  7143 sayılı kanunun 4.maddesi  mükellefe hatırlatılmamaktadır. 
  9. Gayrimenkul  satışlarında 5 yıllık sürenin  başlangıcı nasıl tespit edileceği hakkında standart  bir yöntem  yoktur.  (kooperatif paylarının  satışı, hisseli  satışlar, kat irtifaklı satışlar, cins tashihi vs)
  10. GVK mük. 80.maddesi gereğince  gayrimenkul  alım  satım işlemleri ticari kazanç  hükümleri  kapsamında değil  ise, elde edilen  kazanç  “değer artış kazancı” olarak  dikkate alınmaktadır.  Arızi kazançlarda elde etme işlemleri  yani  vergiyi doğuran olay  işlemin noksansız tekemmül  etmesi  ve tapuda  tescille gerçekleşmektedir.  Öte yandan  arızi  kazanç  grubuna giren  işlemlerden  bir zarar doğması  halinde bu zarar  diğer gelir unsurlarının  kazançlarından  indirilemez.  Ayrıca bu  zarar ertesi  yıllara da nakil  edilemez. (GVK md.88)
  11. Arızi  ticari kazançtan söz edilebilmesi için işlemin kazanç sağlamak amacıyla yapılmış olması gerektiği  bilinmelidir.  Örneğin, kişisel  kullanım için  alınan  bir aracın  veya eşyanın  bir müddet  sonra satışından  doğan  kazancın  vergilendirilmesi olanaksızdır.

YORUMLAR

  • 0 Yorum